住宅法案、下院で396-13で可决——主要な規制改革を盛り込む

下院は5月27日、21世紀住宅アクセス法案（21st Century ROAD to Housing Act）を396対13で可決した。1970年代以来初めてとなる製造住宅基準の現代化と、プロジェクトのスケジュールに数カ月の遅れをもたらす重複した環境審査の削減が柱である。

「この法案は銀の弾丸ではないが、立法とは進歩であって完璧を求めるものではない」と、法案策定に協力したアーカンソー州選出の共和党議員、J・フレンチ・ヒル氏は声明で述べた。「これらの供給サイドの改革は有意義な効果をもたらし、全米での住宅建設を促進するだろう」。

本法案は、住宅都市開発省（HUD）のHOME投資パートナーシップ・プログラムを更新する。これは低価格住宅に特化した最大の連邦ブロック補助金であり、1992年以来再承認されていない。また、製造住宅に対する連邦の恒久的シャーシ義務を撤廃する。これは1970年代にまで遡る要求事項で、工場建設住宅に不必要なコストを上乗せしていた。コミュニティ銀行関連の条項では、カストディ預金と相互預金の規制上の取り扱いを現代化し、地元金融機関が住宅ローンや建設資金調達により多くの資本を保持できるようにする。

同法案は現在上院に戻される。上院は以前、350戸超を所有するビルド・トゥ・レント（建設済み賃貸）投資家に対し7年以内の売却を義務付ける条項を含むバージョンを可決していた。下院はその条項を削除し、同セグメントへの新規投資を停止していた業界から安堵の声が上がっている。全米でビルド・トゥ・レントの成長が最も著しく、市内に3万戸を有するフェニックスでは、強制売却要件を回避しようとするデベロッパーらにより、資本がタウンハウスコミュニティへとシフトしていたと、Withey Morris Baugh PLCの土地用途弁護士アダム・ボウ氏は述べている。

ビルド・トゥ・レントの猶予

上院の当初の7年売却義務は、事実上新規のビルド・トゥ・レント投資を凍結していたとボウ氏は述べた。投資家は一戸建て賃貸コミュニティ——長期賃貸を目的としたコテージ風住宅を特徴とする開発プロジェクト——への資金拠出を停止し、規制を回避するため構造物1棟あたり3戸以上のタウンハウスプロジェクトに資金を振り向けた。

「その資産クラスへの投資家誘致能力は即座に停止した」とボウ氏は述べる。下院の修正版は「フェニックス地域のビルド・トゥ・レント業界の見通しを改善する」と同氏は付け加えたが、業界関係者は法案成立まで「様子見姿勢」を続けている。

下院と上院のバージョンの差異は、法案の最終形態がなお不透明であることを意味する。マイク・ジョンソン下院議長は本法案を「住宅 affordability 問題に直ちに対処する変革的な立法」と評し、カリフォルニア州選出の民主党議員マキシン・ウォーターズ氏は「低価格住宅とホームレス危機にようやく取り組む大きな一歩」と呼んだ。

規制の合理化とコミュニティ銀行への影響

ビルド・トゥ・レントをめぐる対立の裏で、この法案の最も永続的な効果は規制合理化条項から生まれる可能性がある。HOMEプログラムの下での重複する環境審査の撤廃は、特定のボトルネックを標的としている。すなわち、複数の連邦承認を必要とするプロジェクトは、並行審査ではなく逐次審査に直面することが多く、数カ月の遅延と数百万ドルの保有コストが発生する。1970年代以来初となる製造住宅基準の更新は、新築一戸建て住宅の約10％を占めるセクターに対処するものだが、時代遅れの連邦義務により、工場建設ユニットが現場建設の代替物件よりも高価になっていた。

コミュニティ銀行関連の条項は、住宅供給に対する別の制約に対処する。カストディ預金と相互預金の規制上の取り扱いを現代化することで、本法案は預金を地域にとどめ、コミュニティ銀行が資金を大手金融機関に預けることを防ぐことを目的とする。このシフトにより、大手全国銀行のプレゼンスが限られている市場において、建設ローンや住宅ローンに利用可能な資本のプールが拡大する可能性がある。

全米で累計380万戸と推定される供給不足を背景とする住宅 affordability 危機は、議会において稀な超党派合意の領域となっている。下院での396対13の投票差はそのコンセンサスを反映しているが、修正法案に対する上院の対応が、改革が法制化されるか、両院協議で頓挫するかを決定づけるだろう。

本記事は情報提供のみを目的としており、投資助言を構成するものではありません。