アバロンベイとエクイティ・レジデンシャル、690億ドルで合併——米国最大のアパート所有企業誕生へ

アバロンベイ・コミュニティズ（AvalonBay Communities）とエクイティ・レジデンシャル（Equity Residential）は、690億ドル相当の対等合併（all-stock merger of equals）で合意した。これにより、18万戸超の物件を有する米国最大のアパート所有企業が誕生する。賃貸経営各社は、長年にわたる利益低迷を受け、コスト削減と投資家の信頼回復を急いでいる。

「合併会社の投資家は、運営革新への投資拡大と、より大規模で自己資金調達が可能な開発プラットフォームにより、成長加速の恩恵を受けるだろう」と、エクイティ・レジデンシャルの最高経営責任者（CEO）マーク・パレル氏（本取引完了後に退任予定）は声明で述べた。

14日に発表された条件によると、アバロンベイの株主は保有株1株につきエクイティ・レジデンシャルの普通株2.793株を受け取り、完全希薄化ベースで合併会社の約51.2％を保有することになる。プロフォルマの株式時価総額は約520億ドル、企業価値は約690億ドルとなる。両社の取締役会が全会一致で承認した本取引は、2026年下半期に完了する見込みであり、米国連邦所得税上、税制適格再編として組成されている。

今回の合併は、アパートセクターにおける統合圧力を示すこれまでで最も顕著な兆候である。上場マルチファミリーREITの数は、1990年代の20以上から現在では約12社にまで減少している。賃貸経営各社は、歴史的な新規アパート供給過多（ヤルディ・マトリックスによれば、今年約48万戸、今後数年間は年約45万戸が市場に出回る見込み）に起因する家賃の横ばいまたは下落に直面しており、一方で資材・人件費・保険料の上昇がデベロッパーの収益を圧迫している。金利上昇はさらに資金調達コストを押し上げ、時価総額が物件の実際の価値を下回る状況を招いている。

規模とシナジー目標

経営陣は、取引完了から18カ月以内に総額1億7500万ドルのグロスコストシナジーを達成することを目標としており、固定資産税の再評価後、ネットベースでは1億2500万ドルが残る見込み。合併会社は年間約20億ドルのキャッシュフローを生み出す見通しで、幹部らはこれにより高コストの負債への依存度が低下すると述べている。「当社は他社より低い資本コストを実現する」とパレル氏は語った。

合併後のREITはデュアルA3/A-の信用格付けを引き継ぎ、当初は1株当たり年2.81ドルの配当を予定している。これはエクイティ・レジデンシャルの現在の配当水準と同水準であり、アバロンベイの利回りを上回る。両社は現在、32のコミュニティで44億ドル相当、1万800戸のアパートを建設中であり、その半分以上が低価格帯または混合所得向けの要素を備えている。さらに42億ドルの開発権益パイプラインを有する。

アバロンベイの社長兼CEOであるベンジャミン・シャル氏が、合併会社の社長、CEO兼理事に就任する。合併会社の名称は、取引完了時に発表される予定だ。取締役会は14名で構成され、両社から各7名の理事が選任される。エクイティ・レジデンシャルの筆頭独立理事であるスティーブ・ステレット氏が会長を務める。本社機能はシカゴとバージニア州アーリントンに置かれる。

業界統合の加速

今回の取引は、マルチファミリーセクター全体での統合の流れに沿ったものである。2021年にはインディペンデンス・リアルティ・トラストとステッドファスト・アパートメントREITが70億ドルで合併。2024年にはブラックストーンがAIRコミュニティーズを非公開化した。他のアパート企業数社も、資産の流動化と売却を開始している。

「全社が成長か死かのモードにある」と、米国第2位のアパート所有企業であるモーガン・プロパティーズの共同CEO、ジョナサン・モーガン氏は述べた。ジョン・バーンズ・リサーチ・アンド・コンサルティングのCEO、ジョン・バーンズ氏は「不動産はウォール街からほとんど評価されていない。そのため、投資家からの評価を高めるために、さらなる統合が進むだろう」と語った。

合併会社のポートフォリオは、ニューヨーク、ボストン、ワシントンD.C.、シアトル、南カリフォルニア、ベイエリアといった供給制約のある沿岸市場に集中しており、市場エリアの95％が重複している。経営陣はこれにより地域密着型の管理体制が可能となり、運営コストの削減につながるとしている。両社は、リーシング、メンテナンス、カスタマーサービス部門に人工知能（AI）と自動化を導入し、純営業利益率の向上を図る計画だ。

グリーン・ストリート・アドバイザーズのアナリストは、今回の合併は「同業他社と比較した場合、評価額と資本コストの改善に寄与するはず」としながらも、「劇的な変化が起こると期待しているわけではない」と付け加えた。合併後の企業は、約11万9000戸を有するグレイスター・リアル・エステート・パートナーズを抜いて米国最大のアパート所有企業となるが、市場全体に占めるシェアは依然として比較的小さい。

本記事は情報提供のみを目的としており、投資助言を構成するものではありません。