Netflix Inc. achète Radford Studio Center pour environ 400 millions de dollars — soit une décote de 78 % par rapport à son pic de 2021 — dans le cadre d'un accord qui offre au géant du streaming un lot de production historique à une fraction de sa valeur antérieure.
Netflix Inc. est sous contrat pour acquérir le Radford Studio Center, un lot de production historique de Studio City, pour près de 400 millions de dollars — soit environ 78 % de moins que les 1,85 milliard de dollars que Hackman Capital Partners avait payés pour le bien il y a cinq ans, selon deux personnes informées de la transaction. La transaction devrait être finalisée au troisième trimestre.
« Ce prix reflète la manière dont les calculs sur l'immobilier des studios ont radicalement changé depuis la hausse des taux d'intérêt et l'effondrement de la production après les grèves de 2023 », a déclaré Tom Brennan, analyste M&A chez Edgen. « Netflix obtient un actif de premier plan à un prix déprimé tout en consolidant son empreinte de production. »
Le lot, loué à 71 %, qui a accueilli des séries télévisées classiques comme « Gunsmoke », « Gilligan's Island » et « Seinfeld », a été repris par les créanciers menés par Goldman Sachs Group Inc. après que Hackman a fait défaut sur 1,1 milliard de dollars de dettes obligataires. La vente effacera près des deux tiers de cette dette. Netflix a déclaré 12,3 milliards de dollars de trésorerie et d'équivalents au cours de son dernier trimestre et a perçu des frais de résiliation de 2,8 milliards de dollars après avoir perdu la guerre d'enchères pour Warner Bros. Discovery Inc. face à Paramount Skydance Corp.
L'acquisition marque un changement de cap, passant de la location à la possession d'infrastructures de production pour Netflix, qui loue actuellement des bureaux à Hollywood auprès de Hudson Pacific Properties Inc. dans le cadre de baux expirant en 2031. Le géant du streaming développe également un centre de production de 1 milliard de dollars à Fort Monmouth, dans le New Jersey. L'achat de Radford donne à Netflix le contrôle de sa propre capacité de studios à un moment où les propriétaires indépendants rencontrent des difficultés : le taux d'occupation des studios de Los Angeles est tombé à 62 % au premier semestre de l'année dernière, selon FilmLA, et Television City et Manhattan Beach Studios, propriétés de Hackman, sont toutes deux mises en vente après des pressions des créanciers.
Un marché en difficulté crée une opportunité
L'effondrement des prix de l'immobilier des studios a été brutal pour les propriétaires spéculatifs. Hackman s'est lancé dans une frénésie d'achats pendant le boom du streaming, pariant sur une demande insatiable d'espaces de production. Au lieu de cela, les grèves des scénaristes et des acteurs de 2023 ont déclenché un recul de la production qui a poussé les taux d'occupation à des plus bas pluriannuels. Deutsche Bank AG a déjà poursuivi Hackman pour saisir son Kaufman Astoria Studios à New York. La propriété de Manhattan Beach Studios, d'une superficie de 22 acres, est commercialisée avec un prêt de 240 millions de dollars, décrit par le courtier Cushman & Wakefield Ltd. comme « l'une des opportunités les plus stratégiquement positionnées dans la région côtière de Los Angeles ».
Pour Netflix, le calendrier s'aligne sur un virage stratégique plus large. L'entreprise, qui a historiquement loué plutôt qu'acheté des biens immobiliers, investit dans sa capacité de production physique afin de réduire sa dépendance aux contenus tiers. L'achat de Radford fait suite à une période de valse-hésitation dans les transactions : les actions Netflix ont chuté de 37 % au cours de l'année écoulée, pénalisées par l'échec de l'offre pour Warner Bros. Discovery et par de faibles résultats trimestriels. Pourtant, le titre se négocie désormais à 20 fois les bénéfices projetés pour 2027, soit le multiple forward le plus bas depuis trois ans.
L'accord Radford offre à Netflix un foyer permanent pour son portefeuille croissant de productions originales — et à un prix qui suggère que la course aux infrastructures de la guerre du streaming pourrait entrer dans une phase plus disciplinée.
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