Points clés à retenir :
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L'effet de verrouillage du marché immobilier américain s'accentue alors que 61 % des baby-boomers déclarent qu'ils ne vendront jamais leur maison, selon les données du Census Bureau, poussant les acheteurs vers les constructions neuves et positionnant trois constructeurs pour capter une demande que le marché de la revente ne peut satisfaire.
« L'offre de logements existants est structurellement contrainte car les propriétaires qui ont verrouillé des taux hypothécaires inférieurs à 4 % n'ont aucune incitation financière à déménager », explique un analyste senior du secteur immobilier. « Cela fait de la construction neuve la principale soupape de sécurité pour la demande démographique. »
D.R. Horton, le plus grand constructeur américain en volume, a publié un chiffre d'affaires consolidé de 7,6 milliards de dollars, avec des commandes nettes en hausse de 11 % pour près de 25 000 logements au cours de son dernier trimestre. Environ 65 % de ses clôtures hypothécaires concernent des primo-accédants, et le prix de clôture moyen se situe environ 30 % en dessous de la moyenne nationale du neuf — un pari stratégique sur l'acheteur le plus sensible aux taux hypothécaires. L'action se négocie près de 146 dollars, soit 13,6 fois les bénéfices, contre un consensus d'analystes de 168,54 dollars.
Lennar a connu un trimestre plus difficile, avec un chiffre d'affaires des ventes de maisons en baisse de 13 % sur un an à 6,3 milliards de dollars et un bénéfice par action diluée de 93 cents. Mais l'entreprise a réduit ses coûts de construction directs de 7 % et amélioré la rotation de ses stocks à 2,5 fois contre 1,7 fois un an plus tôt. Avec 2,1 milliards de dollars en liquidités et un ratio d'endettement de 15,7 %, Lennar dispose d'un bilan solide pour résister à l'environnement de taux. Les actions se négocient près de 91 dollars, soit 13 fois les bénéfices, avec un objectif de consensus d'environ 100 dollars.
PulteGroup adopte une approche différente, ciblant les acheteurs en accession et les seniors actifs disposant de capitaux à déployer. Les nouvelles commandes nettes parmi les acheteurs en accession ont augmenté de 3 % au premier trimestre, tandis que les acheteurs seniors actifs ont bondi de 14 % sur un an. L'entreprise a terminé le trimestre avec 1,84 milliard de dollars de liquidités et un ratio d'endettement de 12,3 %, l'un des bilans les plus sains du secteur. La direction a également autorisé un programme de rachat d'actions de 1,5 milliard de dollars, signalant sa conviction que les valorisations actuelles représentent une opportunité. L'action se négocie près de 119 dollars, soit 11,5 fois les bénéfices, contre un objectif de 140,71 dollars.
Pourquoi l'effet de verrouillage est structurel, et non conjoncturel
L'enquête sur les logements vacants et l'accession à la propriété du Census Bureau montre que les ménages âgés de 65 ans et plus affichaient un taux d'accession à la propriété de 78,6 % au deuxième trimestre 2024. Seulement 10 % des baby-boomers prévoient de vendre dans les cinq prochaines années, contre 15 % en 2024, et 61 % déclarent ne jamais avoir l'intention de vendre. Beaucoup ont remboursé leur prêt hypothécaire il y a des décennies et ont peu de raisons de se lancer sur un marché où les taux fixes à 30 ans restent supérieurs à 6 %.
Cette dynamique signifie que la construction neuve est pratiquement la seule source d'offre de logements en croissance. La Fed a déjà procédé à 75 points de base de baisses depuis septembre 2025, ramenant le taux des fonds fédéraux à 3,75 %, tandis que le rendement du Trésor à 10 ans s'établit à 4,49 %. Si l'environnement de taux s'adoucit encore — Goldman Sachs Asset Management a évoqué la possibilité de deux baisses supplémentaires en 2026 — les actions des constructeurs pourraient être revalorisées à mesure que l'accessibilité s'améliore et que les carnets de commandes s'accélèrent.
Pour les investisseurs, les trois constructeurs offrent des expositions différentes au même thème structurel. D.R. Horton propose le pipeline d'entrée de gamme le plus large. Lennar offre une histoire de redressement avec un bilan solide. PulteGroup cible les segments démographiques disposant de la plus grande flexibilité financière pour agir lorsque les taux évoluent. Les trois se négocient en dessous de leurs objectifs de consensus d'analystes, et les trois bénéficient d'un marché de la revente qui ne reviendra pas de sitôt.
Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil en investissement.
