Un promoteur mise 5,25 millions de dollars sur la renaissance du centre-ville le plus vide d'Amérique

Le promoteur Asher Luzzatto a payé 5,25 millions de dollars pour le complexe Energy Center de 785 000 pieds carrés dans le centre-ville de Denver à la fin de l'année dernière, soit une remise de 97 % par rapport à son prix d'achat de 2013, afin de convertir la moitié de l'espace en environ 1 100 appartements.

« Nous avons connu notre véritable âge d'or et maintenant nous en payons le prix », a déclaré Bill Mosher, un vétéran de l'immobilier choisi par le maire de Denver pour aider à revitaliser le centre-ville en difficulté de la ville.

Luzzatto a acquis quatre tours de bureaux du centre-ville pour un total combiné de 8,45 millions de dollars — dont deux immeubles que Blackstone avait achetés pour environ 100 millions de dollars en 2015 — et prévoit d'ajouter une librairie, une galerie d'art, un musée pour enfants et un centre de garde d'enfants. La Downtown Denver Development Authority a approuvé un prêt de 63 millions de dollars en mars, le plus important de son histoire, pour soutenir la conversion.

Le pari repose sur la question de savoir si les travailleurs de la banlieue feront le trajet inverse depuis un centre-ville revitalisé, une question qui déterminera si le modèle de Luzzatto peut être reproduit dans d'autres centres-villes américains en difficulté, de Saint-Louis à Portland, en Oregon.

L'effondrement de la valeur des bureaux transforme l'économie de la conversion. À l'échelle nationale, le pipeline de conversion de bureaux en appartements a augmenté de 28 % pour atteindre 90 300 unités au début de 2026, selon le site de recherche d'appartements RentCafe. À Calgary, en Alberta, un programme subventionné par la ville lancé en 2021 a stimulé près de deux douzaines de projets, dont huit achevés qui bénéficient d'une forte demande et de loyers rentables, selon les promoteurs.

Les coûts d'acquisition extrêmement bas de Luzzatto rendent son calcul rentable là où d'autres voient du risque. Il a payé 3,2 millions de dollars pour deux tours évaluées à environ 100 millions de dollars il y a une décennie — moins que ce que Blackstone a dépensé en rénovations après la pandémie. Les deux tours de l'Energy Center ont coûté moins cher que certaines maisons individuelles dans le quartier Cherry Creek de Denver. Les loyers des logements convertis varieront d'environ 1 700 $ pour un studio à 4 500 $ pour un trois-pièces, avec 75 logements désignés comme abordables.

Les coûts de conversion restent élevés

Luzzatto doit faire face à une facture de 30 millions de dollars rien que pour traiter l'amiante et remplacer les fenêtres à simple vitrage de deux des immeubles. Les normes énergétiques et les codes du bâtiment de Denver ajoutent des coûts supplémentaires, bien que les responsables municipaux aient travaillé à réduire la bureaucratie. Les grandes plates-formes et les larges baies vitrées des immeubles — conçus pour l'ère du boom pétrolier des années 1970 et 1980 — offrent des avantages pour la conversion résidentielle, avec des vues sur les montagnes que Luzzatto considère comme un argument de vente.

« Imaginez si c'était votre appartement », a-t-il déclaré, en désignant les montagnes Rocheuses visibles depuis le 29e étage.

Le défi est de convaincre les travailleurs qui ont adopté les horaires à distance et hybrides — le taux de travail à distance de Denver est bien supérieur à la moyenne nationale — de s'installer dans un centre-ville qui s'est vidé. Des vitrines vides, des étages de bureaux obscurs et des rues désertes accueillent aujourd'hui les visiteurs. Pourtant, Luzzatto soutient que les mêmes facteurs qui ont vidé les centres-villes — le travail à distance, l'exode périurbain, l'effondrement de la valeur des bureaux — créent les conditions d'une réinvention.

« Si cela fonctionne à Denver, cela fonctionne partout », a-t-il déclaré.

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