AvalonBay et Equity Residential fusionnent dans le cadre d'un accord en actions à 69 milliards de dollars, créant le plus grand propriétaire d'appartements aux États-Unis, ce qui annonce une nouvelle vague de consolidation dans le secteur multifamilial en difficulté.
AvalonBay Communities et Equity Residential ont conclu un accord de fusion entre égaux entièrement en actions valorisé à 69 milliards de dollars, créant le plus grand propriétaire d'appartements américain avec plus de 180 000 logements, alors que les bailleurs s'efforcent de réduire leurs coûts et de restaurer la confiance des investisseurs après des années de bénéfices atones.
« Les investisseurs de la société combinée bénéficieront d'une croissance accélérée grâce à un investissement accru dans l'innovation opérationnelle et à une plateforme de développement autofinancée plus importante », a déclaré Mark Parrell, directeur général d'Equity Residential, qui prévoit de prendre sa retraite après la conclusion de l'opération, dans un communiqué.
Selon les termes annoncés jeudi, les actionnaires d'AvalonBay recevront 2,793 actions ordinaires d'Equity Residential pour chaque action détenue, ce qui leur conférera environ 51,2 % de l'entité combinée sur une base entièrement diluée. La capitalisation boursière pro forma s'élève à environ 52 milliards de dollars, avec une valeur d'entreprise d'environ 69 milliards de dollars. La transaction, approuvée à l'unanimité par les deux conseils d'administration, devrait être conclue au second semestre 2026 et est structurée comme une réorganisation exonérée d'impôts pour les besoins de l'impôt fédéral américain sur le revenu.
Cette fusion est le signe le plus extrême des pressions de consolidation qui frappent le secteur des appartements, où le nombre de REIT multifamiliales cotées en bourse est passé d'une vingtaine dans les années 1990 à environ une douzaine aujourd'hui. Les propriétaires sont aux prises avec des loyers stagnants ou en baisse, dus à une offre excédentaire historique de nouveaux appartements – environ 480 000 logements mis sur le marché cette année et environ 450 000 par an dans les années à venir, selon Yardi Matrix – tandis que la hausse des coûts des matériaux, de la main-d'œuvre et des assurances comprime les marges des promoteurs. La hausse des taux d'intérêt a également augmenté le coût du financement, poussant les capitalisations boursières en dessous de la valeur réelle des actifs.
Échelle et synergies ciblées
La direction vise 175 millions de dollars d'économies de coûts brutes issues de synergies dans les 18 mois suivant la clôture, dont 125 millions de dollars nets après les réévaluations fiscales foncières. La société combinée prévoit de générer environ 2 milliards de dollars de flux de trésorerie annuels, ce qui lui confère une capacité d'autofinancement qui, selon les dirigeants, réduira sa dépendance à l'égard d'une dette coûteuse. « Nous allons avoir un coût du capital inférieur à celui de quiconque », a déclaré Parrell.
La REIT fusionnée héritera des notations de crédit duales A3/A- et prévoit de verser un dividende annualisé initial de 2,81 dollars par action, correspondant au dividende actuel d'Equity Residential et supérieur au rendement d'AvalonBay. Les sociétés ont 4,4 milliards de dollars et 10 800 appartements en construction dans 32 communautés, dont plus de la moitié comportent des composantes abordables ou à revenus mixtes, ainsi qu'un pipeline de droits de développement de 4,2 milliards de dollars.
Benjamin Schall, président et directeur général d'AvalonBay, occupera les fonctions de président, directeur général et administrateur de la société combinée, qui opérera sous un nouveau nom qui sera annoncé à la clôture. Le conseil d'administration de 14 membres sera réparti équitablement entre sept administrateurs de chaque société, Steve Sterrett, administrateur indépendant principal d'Equity Residential, assumant la présidence. L'entité conservera un double siège social à Chicago et à Arlington, en Virginie.
La consolidation du secteur s'accélère
L'opération s'inscrit dans une tendance de consolidation dans le secteur multifamilial. En 2021, Independence Realty Trust et Steadfast Apartment REIT ont fusionné dans le cadre d'un accord de 7 milliards de dollars. Blackstone a privatisé AIR Communities en 2024. Plusieurs autres sociétés d'appartements ont commencé à liquider et à vendre des propriétés.
« Tout le monde est dans ce mode "croître ou mourir" », a déclaré Jonathan Morgan, co-directeur général de Morgan Properties, le deuxième plus grand propriétaire d'appartements aux États-Unis. John Burns, PDG de John Burns Research and Consulting, a déclaré : « L'immobilier reçoit très peu de respect à Wall Street. Vous allez donc voir davantage de combinaisons pour obtenir plus de respect de la part des investisseurs. »
Le portefeuille de la société combinée est concentré sur les marchés côtiers où l'offre est limitée, notamment New York, Boston, Washington, D.C., Seattle, le sud de la Californie et la région de la Baie de San Francisco, avec un chevauchement de marché de 95 % qui, selon les dirigeants, favorisera des structures de gestion localisées et réduira les coûts d'exploitation. Les sociétés prévoient de déployer l'intelligence artificielle et l'automatisation dans les fonctions de location, d'entretien et de service clientèle afin d'améliorer les marges du résultat net d'exploitation.
Les analystes de Green Street Advisors ont indiqué que la fusion « devrait aider la valorisation et le coût du capital des sociétés par rapport à leurs pairs », mais ont ajouté qu'ils « ne retiennent pas leur souffle pour un changement radical ». L'entité combinée dépassera Greystar Real Estate Partners, qui compte environ 119 000 logements, en tant que plus grand propriétaire d'appartements américain, même si elle continuera de contrôler une part relativement faible du marché global.
Cet article est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil en investissement.
