Las viviendas iniciadas en EE.UU. se desploman un 15,4% en mayo al mínimo desde la pandemia

Los constructores de viviendas estadounidenses redujeron drásticamente su actividad en mayo, enviando los inicios de vivienda a su nivel más bajo desde los primeros días de la pandemia.

Los inicios de vivienda en EE.UU. se desplomaron un 15,4% intermensual en mayo a una tasa anual ajustada estacionalmente de 1,18 millones, la lectura más débil desde que los confinamientos por la COVID-19 paralizaron la construcción en 2020, según datos del Departamento de Comercio publicados el 16 de junio. La cifra no alcanzó por un amplio margen el consenso de 1,43 millones estimado por economistas encuestados por The Wall Street Journal, quienes habían pronosticado una caída del 2,4%.

El desplome fue liderado por el segmento multifamiliar, donde los inicios de edificios con cinco o más unidades se desplomaron a 284.000 desde los 486.000 revisados en abril, según la Oficina del Censo y el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano. Los inicios de viviendas unifamiliares cayeron de forma más modesta, un 1,9%, hasta 882.000, un mínimo de ocho meses. La cifra general de abril fue revisada drásticamente a la baja hasta una tasa de 1,39 millones, profundizando la estimación inicial de una caída del 2,8% a una contracción del 8,5%.

Los permisos de construcción, un indicador adelantado de la actividad futura, cayeron un 0,7% hasta 1,41 millones, aproximadamente en línea con los 1,42 millones que esperaban los economistas. Los permisos para viviendas unifamiliares subieron ligeramente un 0,6% hasta 886.000, mientras que los permisos multifamiliares descendieron a 474.000 desde 491.000. Las viviendas terminadas cayeron un 8,1% intermensual hasta 1,31 millones, un 14,2% menos que el año anterior, lo que indica que el caudal de viviendas finalizadas también se está reduciendo.

La rápida desaceleración del sector inmobiliario —de 1,50 millones de inicios en marzo a 1,18 millones en mayo— muestra que las elevadas tasas hipotecarias y un creciente stock de viviendas sin vender están enfriando el apetito de los promotores por nuevos proyectos. Con la tasa hipotecaria fija a 30 años rondando el 6%, el pago mensual de una vivienda de 400.000 dólares ha aumentado aproximadamente 850 dólares en comparación con la era del 3%, exprimiendo a los compradores marginales y alargando el tiempo necesario para vender las unidades terminadas.

El Segmento Multifamiliar Soporta el Mayor Impacto

La divergencia entre los inicios de viviendas unifamiliares y multifamiliares pone de relieve un mercado en el que los promotores de viviendas de alquiler están reduciendo su actividad de forma más agresiva. Los inicios multifamiliares se redujeron a más de la mitad, pasando de un ritmo de 486.000 en abril a 284.000 en mayo, el nivel más bajo desde el periodo inicial de la pandemia. Este retroceso refleja una combinación de elevados costes de financiación de la construcción y un posible exceso de oferta en ciertos mercados, donde una oleada de nuevos proyectos de apartamentos en los últimos dos años ha elevado las tasas de desocupación. El descenso de los permisos multifamiliares, de 491.000 a 474.000, sugiere que la debilidad persistirá en los próximos meses.

La actividad unifamiliar, aunque más resiliente, no es inmune. El ritmo de 882.000 inicios unifamiliares fue el más bajo en ocho meses, y las finalizaciones unifamiliares cayeron un 1,6% hasta 872.000. Los constructores ofrecen cada vez más reducciones de tipos e incentivos de precios para mover el inventario, una señal de que la demanda se está suavizando incluso en el segmento de venta. El índice de sentimiento de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas también ha tendido a la baja en los últimos meses, a medida que la confianza de los constructores se erosiona bajo el peso de los persistentes vientos en contra de las tasas.

La Presión sobre la Asequibilidad Pone a Prueba la Narrativa de Recuperación

Los datos desafían la narrativa de que el mercado inmobiliario estadounidense estaba experimentando una recuperación sostenida tras el shock de tipos de 2022-2023. En cambio, las cifras de mayo sugieren que el sector ha vuelto a territorio de contracción, con una tendencia de tres meses que apunta decididamente a la baja. Los constructores se enfrentan ahora no solo a unos costes de endeudamiento que se mantienen cerca de máximos de dos décadas, sino también a un excedente de oferta: el inventario de viviendas en venta ha ido aumentando, lo que da a los compradores más opciones y reduce la urgencia de comprar.

Para la Reserva Federal, los datos de vivienda se suman a un creciente conjunto de evidencias de que los altos tipos de interés están enfriando los sectores sensibles a las tasas de la economía de forma más agresiva que el lado de los servicios en general. Los responsables de política monetaria se reunirán los próximos 28 y 29 de julio, y los mercados descuentan una elevada probabilidad de un recorte de tipos para septiembre a medida que se ralentiza el impulso económico. La última vez que los inicios de vivienda cayeron a estos niveles a mediados de 2020, la Fed había recortado las tasas a casi cero y estaba comprando valores respaldados por hipotecas para estabilizar el mercado —una respuesta política que ahora parece poco probable a menos que la economía en general se deteriore significativamente.

La debilidad en la construcción residencial también tiene implicaciones para el crecimiento económico general. La inversión en vivienda suele representar entre el 3% y el 5% del producto interior bruto de EE.UU., y una contracción sostenida de la actividad constructora podría restar varias décimas de punto porcentual al crecimiento del PIB en los próximos trimestres. Los precios de la madera y otras materias primas relacionadas con la construcción ya han sufrido presión a medida que se suaviza la demanda de materiales de construcción.

Este artículo es solo con fines informativos y no constituye asesoramiento de inversión.