Fitch recorta pronóstico de ventas de viviendas nuevas en China para 2026 a una caída del 11-13%

Fitch Ratings recortó su pronóstico para 2026 de ventas de viviendas nuevas en China a una caída del 11-13%, frente a una estimación previa del 7-8%, ya que la persistente debilidad en las ciudades de menor rango continúa contrarrestando la naciente recuperación en un puñado de mercados urbanos principales.

"La mayoría de los desarrolladores con calificación aún necesitarán tiempo para digerir las reservas de suelo heredadas, con márgenes que seguirán contraídos en 2026 y mejorando solo gradualmente en los próximos años", señaló Fitch Ratings en su pronóstico revisado. La firma calificadora señaló que la mayor parte de la demanda de compra de viviendas se ha desplazado hacia transacciones de viviendas de segunda mano.

Entre los desarrolladores estatales calificados por Fitch que divulgan datos mensuales, todos excepto Yuexiu Property (00123.HK) registraron un crecimiento de ventas en los primeros cinco meses de 2026. La divergencia resalta cómo incluso los constructores bien capitalizados navegan un mercado donde las ciudades de menor rango continúan lastrando las ventas agregadas, contrarrestando las ganancias en ciudades principales como Pekín y Shanghái. La última vez que las ventas de viviendas nuevas en China se contrajeron a un ritmo de dos dígitos fue en 2022, cuando cayeron aproximadamente un 27% tras la crisis de Evergrande, según datos de la Oficina Nacional de Estadísticas.

La profundización de la contracción prolonga la crisis en el sector inmobiliario chino, que ha estado en un declive de varios años desde que el impago de Evergrande a finales de 2021 desencadenó una ola de quiebras de desarrolladores. Con márgenes que se espera sigan bajo presión hasta 2026, los desarrolladores enfrentan un período prolongado de saneamiento de balances, mientras que los gobiernos locales que dependen de los ingresos por venta de terrenos sentirán la tensión fiscal. Los problemas del sector también pesan sobre el crecimiento económico general, ya que el sector inmobiliario y las industrias relacionadas históricamente representan aproximadamente una cuarta parte del PIB de China.

El desplazamiento hacia transacciones de viviendas de segunda mano representa un cambio estructural en el comportamiento de los compradores chinos. Los compradores, cautelosos ante los retrasos en las entregas y las preocupaciones de calidad en nuevos desarrollos de constructores con problemas financieros, recurren cada vez más al mercado de reventa. Esta tendencia respalda los volúmenes totales de transacciones, pero hace poco para ayudar a los desarrolladores a liquidar el inventario de viviendas nuevas sin vender, manteniendo elevadas las existencias de viviendas nuevas.

Las autoridades chinas han implementado una serie de medidas para estabilizar el mercado inmobiliario desde finales de 2022, incluidos recortes en las tasas hipotecarias, la flexibilización de las restricciones a la compra de viviendas en las principales ciudades y el lanzamiento de un programa para adquirir viviendas no vendidas con fines de vivienda asequible. El Banco Popular de China también ha reducido la tasa preferencial de préstamos a cinco años —el referente para la fijación de precios de las hipotecas— en más de 100 puntos básicos desde su máximo de 2022. A pesar de estos esfuerzos, la recuperación ha sido desigual, concentrada en las ciudades de primer nivel, mientras que los mercados de menor rango continúan teniendo dificultades.

Para los inversores en deuda de desarrolladores chinos, la rebaja apunta a un cronograma de recuperación prolongado. Los bonos en dólares emitidos por desarrolladores inmobiliarios chinos se han recuperado desde finales de 2024 ante las esperanzas de un cambio de rumbo en el sector, pero el pronóstico revisado de Fitch sugiere que las mejoras fundamentales podrían tardar más en materializarse. Los desarrolladores privados con una alta exposición a ciudades de menor rango enfrentan la presión más aguda, mientras que las empresas estatales con balances más sólidos y acceso a financiamiento más barato están mejor posicionadas para superar la desaceleración.

Es probable que la divergencia entre las ciudades principales y los mercados de menor rango persista. Mientras que ciudades como Pekín, Shanghái y Shenzhen han mostrado señales tentativas de estabilización respaldadas por la flexibilización de políticas, las ciudades más pequeñas enfrentan vientos en contra estructurales debido a la emigración de la población y un exceso de oferta de viviendas. El pronóstico revisado de Fitch sugiere que esta bifurcación continuará definiendo el mercado inmobiliario chino al menos hasta 2026, y que el camino hacia la recuperación dependerá de la rapidez con que los desarrolladores puedan liquidar sus reservas de suelo y de la eficacia con que los estímulos políticos se traduzcan en demanda de viviendas nuevas.

Este artículo es solo con fines informativos y no constituye asesoramiento de inversión.