Conclusiones clave:
Digital Realty pagará $3.500 millones para tomar el control de tres centros de datos hiperscala totalmente arrendados en el mercado de centros de datos más grande del mundo.
Digital Realty acordó adquirir la participación del 64% de Blackstone en tres centros de datos del norte de Virginia por $3.500 millones, sumando 288 megavatios de capacidad hiperscala en el principal mercado estadounidense de centros de datos.
"Esta transacción refleja la siguiente fase de esa relación, permitiéndonos aumentar nuestra participación en un portafolio de activos hiperscala de alta calidad totalmente arrendados", declaró Greg Wright, director de inversiones de Digital Realty.
El portafolio comprende dos instalaciones de 96 MW en Manassas y una instalación de 96 MW en el campus Digital Dulles en Sterling, todas arrendadas al 100% a tres clientes hiperscala con grado de inversión y una calificación crediticia combinada AA-. Digital Realty pagó $1.200 millones en efectivo y $2.300 millones en acciones, lo que representa un valor bruto de propiedad de $7.800 millones a una tasa de capitalización estabilizada esperada superior al 6,5%. Se espera que dos de los centros de datos se estabilicen en el primer semestre de 2027, y el tercero en el primer semestre de 2028.
El acuerdo profundiza la exposición de Digital Realty al norte de Virginia, que alberga más de un tercio del tráfico mundial de internet, en medio del auge de la construcción impulsado por la demanda de IA y la nube. Blackstone, que también venderá $2.350 millones en acciones de Digital Realty a través de Morgan Stanley, mantiene posiciones en empresas conjuntas con Digital Realty en París y Fráncfort.
Se espera que la transacción sea accretiva para los fondos de operaciones básicos por acción de Digital Realty tanto en 2027 como en 2028, a medida que concluya el desarrollo y comiencen los alquileres, según el director financiero Matt Mercier. Los contratos de arrendamiento a 15 años incluyen escaladores de renta anual del 3,6%, lo que proporciona un crecimiento predecible de los ingresos en una clase de activos donde las restricciones energéticas dificultan cada vez más la nueva oferta.
Consolidando el liderazgo en un mercado con restricciones energéticas
El acuerdo fortalece la posición de Digital Realty como el mayor proveedor global de centros de datos, con más de 300 instalaciones en 55 áreas metropolitanas de 30 países. Blackstone, por su parte, continúa monetizando sus inversiones en centros de datos tras una rápida fase de expansión. El portafolio de centros de datos de la firma ahora supera los $55.000 millones, incluyendo la propiedad total de QTS y CoreWeave, y recientemente completó la adquisición por $16.100 millones del operador australiano de centros de datos AirTrunk. Un afiliado de QTS también cerró la compra de terrenos por casi $500 millones en Bessemer, Alabama, para un proyecto hiperscala, lo que indica que Blackstone está rotando capital en lugar de salir del sector.
Qué significa la venta de acciones para los inversores
Las acciones de Digital Realty absorberán $2.350 millones de nueva oferta a medida que Blackstone venda su participación a través de una oferta suscrita por Morgan Stanley. La compañía no recibe ninguno de los ingresos: las acciones son vendidas únicamente por Blackstone. Para los inversores, la cuestión es si la dilución de la venta de acciones compensa la acreción de la compra de activos. La tasa de capitalización estabilizada del 6,5% del acuerdo se compara favorablemente con el costo de capital de Digital Realty, y la calidad crediticia AA- de los inquilinos reduce el riesgo de comercialización en un mercado donde las tasas de vacancia para nueva oferta hiperscala se mantienen cercanas a cero.
Este artículo es solo con fines informativos y no constituye asesoramiento de inversión.
